La elección del local ideal para cualquier actividad no es una tarea fácil. Se deben tener en consideración diferentes factores determinantes dependiendo el tipo de actividad y de la localidad donde se encuentre, ya que tendremos diferentes exigencias técnicas dependiendo del Ayuntamiento.
A continuación explicaremos las condiciones técnicas más comunes a tener en cuenta:
CONDICIONES URBANÍSTICAS.
1- COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA.
En primer lugar debemos realizar una consulta previa al Ayuntamiento para verificar si es admisible la implantación de la actividad en el emplazamiento.
En algunos municipios, como la ciudad de Barcelona, se dispone de ordenanza y planes de usos en algunos distritos que regulan la densidad o distancia de determinadas actividades.
En ocasiones podemos encontrar con locales afectados urbanísticamente y no sea admisible para obtener licencia de actividad, o bien, que puedan tener alguna afectación de reparcelación y se pueda otorgar una licencia de actividad a precario adjuntando una renuncia notarial a indemnización posterior en caso de expropiación.
2- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DEL LOCAL.
La superficie mínima de un local en planta baja debe ser 10 m2. (Se considera que planta baja cuando hay una distancia inferior a 60 cm respecto a la rasante de la calle.)
La altura mínima neta de la actividad en general debe ser de 2,50 metros. En estancias como lavabos, vestuarios, almacenes y archivos la altura mínima será de 2,10 metros.
Dependiendo de la actividad a implantar pueden requerir estancias obligatorias con superficies mínimas. Por ejemplo: en una licencia de bar o restaurante en Barcelona, está regulada con normativa específica la superficie mínima para almacén y para la cámara de residuos.
3- ACCESIBILIDAD
Las actividades deben ser accesible para todos.
Por ello se dispone de diferente normativa de aplicación (Código Técnico de la Edificación, Tablas de Accesibilidad de Catalunya, Decreto 135/1995) la cual dependiendo del tipo de actividad, los metros cuadrados de local, la anterior actividad (si la hubiera) determina si es necesario o no disponer de un lavabo adaptado o usable, o si de lo contrario no hay requerimiento alguno.
CONDICIONES DE PROTECCIÓN CONTRA INCENDIO.
La protección contra incendio de una actividad es la parte más importante de la implantación ya que vela por la seguridad de las personas.
Esta instalación suele ocasionar el mayor coste, por lo tanto un buen asesoramiento técnico en la elección del local y en el diseño de la misma instalación es muy relevante para el presupuesto final.
Las partes que consta una instalación contra incendios son las siguientes:
1- PROTECCIÓN PASIVA.
La protección pasiva consta en proteger la estructura y elementos portantes (vigas, jácenas, pilares, escaleras,..) del local mediante ignifugación con proyección, pladur-foc o pintura intumescente, para que resistan el tiempo establecido en la normativa de aplicación dependiendo de su emplazamiento, actividad y superficie.
También hay que tener en cuenta en la compartimentación y en el caso de que sea necesario instalar vestíbulos de independencia, puertas o franjas cortafuegos.
Por otro lado, se debe considerar la reacción al fuego de paredes, techos, suelos y lucernarios para que garanticen las condiciones mínimas de seguridad de acuerdo con normativa vigente.
2- PROTECCIÓN ACTIVA.
La protección activa está formada por equipos como extintores, pulsadores y detectores de alarma de incendios, bocas de incendio equipadas, hidrantes, rociadores y señalización de emergencia.
Estos equipos se instalarán y dimensionan de acuerdo con el tipo de actividad, ubicación y superficie del local según establecido en la normativa de aplicación.
3- RECORRIDOS DE EVACUACIÓN.
El dimensionado de los recorridos de evacuación y salidas de emergencia de la actividad es fundamental para la seguridad de las personas en caso de incendio.
El número de salidas, longitud de los recorridos y protección de las escaleras se efectuará de acuerdo con el tipo de actividad, la ocupación determinada, la ubicación del local y su superficie.
CONDICIONES MEDIO AMBIENTALES.
Las condiciones medio ambientales más frecuentes para cualquier tipo de actividad son las siguientes:
1- ACÚSTICA.
Las actividades deben justificar las emisiones de ruidos producidos por la misma con un estudio. Dependiendo del tipo de actividad será necesario insonorizar el local o parte de el para que cumpla los parámetros mínimos de aislamiento acústico. También según la actividad a implantar y su ubicación será necesario realizar una sonometría por una Entidad Ambiental de Control.
2- SALIDAS DE HUMO.
Algunas actividades necesitan la instalación de salidas de humo o renovaciones de aire. Estas salidas deben estar autorizadas y cumplir con las normativas municipales de aplicación. Las exigencias normalmente son una altura mínima reglamentaria, la dimensión y el material del conducto.
CONCLUSIONES
En el momento de elegir el local deben tenerse en consideración múltiples factores y condiciones que pueden ser determinantes en la viabilidad y costes de implantación del nuevo negocio.
Los factores más relevantes que pueden afectar la viabilidad del local son la compatibilidad urbanística, superficies mínimas y accesibilidad.
Por otro lado, un coste importante a tener en cuenta es la instalación de protección contra incendios, activa y pasiva, y los recorridos de evacuación. Dependiendo el local, los costes de adecuación bajo normativa pueden ser tan elevados, que afecte a la viabilidad de la implantación.
Por lo tanto, un estudio previo de la implantación de la actividad por parte de un técnico es fundamental si queremos evitar sorpresas y costes innecesarios.